Missbräuchlicher Mietzins – Rechtslage, Anfechtung & mehr
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- Das Wichtigste in Kürze
- Nach Art 269 OR liegt ein missbräuchlicher Mietzins immer dann vor, wenn dadurch ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird.
- Auch nach Abschluss eines Mietvertrages kann ein missbräuchlicher Mietzins noch bis zu 30 Tage nach Vertragsabschluss angefochten werden.
- Eine Anfechtung ist dann möglich, wenn der Mietvertrag aus einer persönlichen Notlage heraus abgeschlossen wurde, Wohnungsnot herrscht oder der Anfangszinssatz gegenüber dem Vormietzinssatz erheblich erhöht wurde.
Rechtslage des missbräuchlichen Mietzins
Ein missbräuchlicher Mietzins liegt nach Schweizer Recht gemäss Art. 269 OR dann vor, wenn damit ein „übersetzter Ertrag“ aus der Mietsache erzielt wird oder wenn er auf einem offensichtlich „übersetzten Kaufpreis“ beruht. Hierbei sind immer als Richtlinie die orts- oder quartierüblichen Mietzinse relevant.
Grundsätzlich sind die Bestimmungen zum missbräuchlichen Mietzins in den Art. 269 – 270e OR geregelt und gelten nur für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, hingegen sind Luxuswohnungen und Einfamilienhäuser von dieser Regelung ausgenommen.
Ausserdem gelten auch einige Ausnahmen, in denen kein Tatbestand eines Missbrauchs vorliegt bei einem gegebenen Mietzins oder einer Mietzinserhöhung. Die gilt dann, wenn es sich um eine Anpassung an Orts- und Quartierüblichkeiten handelt, sich die Miete über Kostensteigerungen für Unterhalt und Verwaltung erklären lässt, es Hypothekarzinserhöhungen gegeben hat oder einfach eine Anpassung an die Teuerung stattgefunden hat.
Ein missbräuchlicher Mietzins kann innerhalb von 30 Tagen nach einer Übernahme der Mietsache von einem Mieter angefochten werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Hierfür sind der Schweiz spezielle Schlichtungsstellen zuständig. Dabei ist eine Anfechtung eines missbräuchlichen Mietzinses immer dann möglich , wenn z. B. der Mieter sich aus einer persönlichen oder familiären Notlage heraus zum Vertragsabschluss gezwungen sah, oder wenn im örtlichen Markt Wohnungsnot herrscht (Nachweis der Wohnungsnot reicht aus, vgl. BGE 4A_691/2015 (Präzisierung der Rechtsprechung)) der Vermieter den Anfangszins gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht hat.
Wann ist ein Mietzins missbräuchlich?
Wenn eine der Voraussetzungen von Art. 270 OR erfüllt ist, heisst das nicht grundsätzlich, dass der Anfangsmietzins auch missbräuchlich ist. Deshalb gilt ein Mietzins erst dann als missbräuchlich, wenn der Vermieter damit einen übersetzten Ertrag erzielt oder die Wohnung teurer als andere Wohnungen in vergleichbarem Zustand im Quartier vermietet. Nach Art. 270 OR können Mieter den Anfangsmietzins für Wohnräume als missbräuchlich anfechten und eine Herabsetzung verlangen, wenn er gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht wurde.
Ob ein Mietzins missbräuchlich ist, beurteilt sich jedoch bei Altbauten anhand des Kriteriums der Orts- oder Quartierüblichkeit. Dabei ist dann die Missbräuchlichkeit auf Basis offizieller Statistiken oder anhand von fünf Vergleichsobjekten zu prüfen. Wenn ein Mieter Anfangsmietzins anfechtet, muss er grundsätzlich beweisen, dass dieser missbräuchlich ist. Dabei geht das BGer zu Gunsten des Mieters von der Vermutung eines missbräuchlichen Mietzinses aus, wenn der neue Mietzins gegenüber dem früheren massiv, d.h. um deutlich mehr als 10 % erhöht wurde.
Wie kann ein Vermieter einen missbräuchlichen Mietzins widerlegen ?
Generell kann die Vermutung eines missbräuchlichen Mietzinses jedoch vom Vermieter jedoch erschüttert werden, wenn die Behauptung durch Indizien entkräften kann. In diesem Fall werden auch nicht die gleich strengen Anforderungen wie für den Beweis der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses angelegt. Hierbei kann es sich z. B. darum handeln, wenn z. B. nicht offizielle Statistiken zum Vergleich herangezogen wurden, die eine Vergleichbarkeit nicht wirklich zulassen.
Ferner kann ein missbräuchlicher Anfang Zinssatz auch dann in Frage gestellt werden, wenn ein lange dauerndes Vor Mietverhältnis ohne laufende Mietzinserhöhung bestanden hat. Dabei wird von einem lange andauernden Vor Mietverhältnis gesprochen, wenn dieses 15 bis 20 Jahre angedauert hat. Für den Fall, dass es einem Vermieter gelingt, die Vermutung eines missbräuchlichen Mietzinses zu widerlegen, entfällt diese. Jedoch kann auch der Mieter in diesem Fall noch auf der Basis amtlicher Statistiken oder anhand von 5 Vergleichsobjekten den strikten Beweis erbringen, dass die strittige Mieterhöhung doch missbräuchlich ist.
Anfechtung eines missbräuchlichen Mietzinses
Bei unbefristeten Mietverträgen kann ein Mieter den Mietzins anfechten, wenn er überzeugt ist, dass der Vermieter wegen einer Änderung der Berechnungsgrundlagen einen übersetzten Betrag aus der Mietsache erzielt. Hierbei muss er zunächst eine Herabsetzung beim Vermieter zu verlangen und kann bei einer Ablehnung dann die Schlichtungsbehörde anrufen.
Art 270 OH erlaubt es dabei einem Neumieter von privaten Wohnungen und auch Geschäftsräumen, den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. Damit die Schlichtungsstelle jedoch den Fall behandelt, muss der Mieter einen der oben genannten Gründe für ein Verfahren geltend machen. Dabei kann es sich bei einer persönlichen Notlage z. B. um eine Scheidung oder eine Trennung oder auch eine bereits ausgesprochene oder drohende Kündigung des bisherigen Mietverhältnisses handeln. Eine erhebliche Erhöhung des Mietzinses ist zweiter Grund ist immer dann geben , wenn der Mietzins deutlich über 10 % erhöht wurde im Vergleich zur Vorvermietung. Ausserdem kann alternativ auch noch Wohnungsknappheit als dritter Grund angeführt werden, die immer dann vorliegt, wenn Leerstandsziffer weniger als 1,5 Prozent des lokalen Gesamtwohnungsbestands beträgt.
Damit Mietende die Möglichkeiten einer Anfechtung überhaupt abschätzen können, hat ein Mieter gemäss Art. 256a Abs. 2 OR das Recht zu erfahren, wie hoch die Miete seiner Wohnung zuvor war. Hierbei muss der Vermieter in den Kantonen Genf, Freiburg, Neuenburg, Waadt, Zug, Zürich und auch Luzern den bisherigen Mietzins auf einem amtlich genehmigten Formular offenlegen. Auch wenn ein Mietvertrag also schon unterschrieben ist, kann er innerhalb der 30 Tage – Frist also noch angefochten werden. Denn auch wenn die Unterschrift unter dem Mietvertrag steht, ist damit noch nicht endgültig festgelegt, dass der im Vertrag genannte Mietzins auch akzeptiert wird. Für den Fall jedoch, dass ein Mieter die 30 –Tage-Frist verstreichen lässt, gilt der im Mietvertrag festgesetzte Mietzins als akzeptiert.
Problematik im Verfahren der Anfechtung
Wenn ein Mieter einen Anfangsmietzins anfechten will, muss er die Missbräuchlichkeit beweisen können. Jedoch trifft den Vermieter dabei eine Mitwirkungspflicht. Da es für einen Mieter ohne Zugang zu den notwendigen Unterlagen unmöglich ist, eine Missbräuchlichkeit zu beweisen, können sie beantragen, dass der Vermieter eine Ertragsberechnung vorliegt.
Ferner ist auch der Beweis des orts- und quartierüblichen Mietzins Niveaus schwierig. Hierzu müssen mindestens fünf vergleichbare Mietobjekte gesucht und gefunden werden, die sich bezüglich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem betroffenen Objekt vergleichen lassen. Allerdings hat das Bundesgericht die Beweispflicht der Mietenden bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses gelockert.
Für den Fall, dass ein Vermieter den Mietzins bei einem Wechsel trotz rückläufigem Referenzzinssatz und rückläufiger Teuerung um mehr als zehn Prozent erhöht, muss er belegen können, dass der Mietzins dem orts- und quartierüblichen Niveau entspricht. Wenn ihm dies nicht gelingt, senkt das Gericht den Mietzins auf das zulässige Mass herab.
Beispiel
Bei einer Altbauwohnung in Zürich, die den Vormieter monatlich 738 Franken gekostet hatte, verlangt der Vermieter von einem neuen Mieter 1060 Franken netto. Der neue Mieter erhob Beschwerde beim Mietgericht, das auch den neuen Mietzins wegen der deutlichen Erhöhung gegenüber der Vormiete für missbräuchlich erklärte. Das Obergericht bestätigte die Einschätzung des Mietgerichts.
Das Bundesgericht hingegen stützt die Sichtweise der Vermieterin zumindest teilweise. Dabei argumentiert es, dass die Missbräuchlichkeit einer Miete sich danach beurteile, ob die Miete dem üblichen Niveau des Quartiers entspreche. Im Beispielfall war keine offizielle Statistik verfügbar, weshalb konkrete Vergleichsobjekte geprüft werden müssten. Hierbei sei es eindeutig Mietersache, die Missbräuchlichkeit nachzuweisen. Obwohl der Preisunterschied zwischen der Vormiete und der neuen Miete mehr als 10 % beträgt, kann zwar eine Missbräuchlichkeit angenommen werden, jedoch können hierbei auch Ausnahmen zur Anwendung kommen.
Für den Fall etwa, dass der Vormieter länger als fünfzehn Jahre in der Wohnung war und die Mietzinsen in dieser Zeit nicht laufend erhöht wurden. Hierbei sein dann die Vermutung der Missbräuchlichkeit erschüttert und der Mieter müsse beweisen, dass der Zins missbräuchlich sei. Dabei ist dies dann auch der Fall, wenn von Seite des Vermieters inoffizielle Statistiken, Privatgutachten oder Daten von Vergleichsobjekten vorgebracht würden. Deshalb liege im vorliegenden Fall die Beweislast beim neuen Mieter.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim missbräuchlichen Mietzins helfen?
Hat man als Mieter bereits einen neuen Mietvertrag unterschrieben und vermutet, dass die vereinbarte Miete missbräuchlich hoch sein könnte, ist ein Gang zu einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu empfehlen. Hierbei kann dieser zunächst einmal die individuelle grob einschätzen und ggf. ein entsprechendes Schreiben für den Vermieter vorbereiten, in dem eine Herabsetzung der Miete eingefordert wird. Für den Fall, dass dies nicht erfolgreich ist, wird eine Anwalt für Mietrecht eine entsprechende Anfechtung für die Schlichtungsstelle vorbereiten.
Dabei kann er seinen Mandanten dabei unterstützen, die entsprechenden Unterlagen zum Nachweis zu beschaffen und ggf. auch den Vermieter auffordern, die Vormiete für das entsprechende Mietobjekt bekanntzugeben. Je nach Ausgangslage wird ein Anwalt für Mietrecht notwendige Informationen zu Leerwohnungsbestand, Vergleichsobjekten oder auch den Nachweis für eine persönliche Notlage vorbereiten, um seinem Mandanten eine bestmögliche Verhandlungsposition für die Anfechtung zu liefern. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema missbräuchlicher Mietzins.
FAQ: Missbräuchlicher Mietzins
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