Mietzinsreduktion § Voraussetzung, Referenzzinssatz & mehr
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Immer dann, wenn der Referenzzinssatz sinkt oder andauernde Mängel am Mietobjekt eine uneingeschränkte Nutzung für den Mieter hemmen, besteht ein Recht auf Mietzinsreduktion. Doch Mieter dürfen nicht einfach, ohne Mitteilung an den Vermieter, die Mietzahlung kürzen. Es bedarf einer Herabsenkung des Mietzinses. Im folgenden Artikel erfahren Sie, welche Voraussetzungen für eine Mietminderung erfüllt sein müssen und wie man den Mietzins reduzieren kann.
- Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietzinsreduktion ermöglicht Mietern eine Minderung des vertraglichen Mietzins.
- Die Mietminderung ist an Voraussetzungen geknüpft.
- Es gibt zwei Möglichkeiten eine Mietzinsreduktion zu erreichen: durch die Senkung des Referenzzinssatzes oder einen Mangel.
- Eine Minderung des Mietzins muss dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden.
- Der Vermieter hat eine Frist (30 Tage) um auf die Herabsetzung des Mietzins zu reagieren.
Grundsätzliches zur Mietzinsreduktion
Die Mietzinsreduktion oder Mietminderung ist eine Anpassung des vertraglich vereinbarten Mietzinses, die durch den Mieter eingefordert werden kann. Das Schweizer Mietrecht sieht dieses Mieterrecht vor, um auf Veränderungen des Referenzzinssatzes und / oder eine gehemmte Nutzbarkeit der Mietsache in Folge von Mängeln zu reagieren. Grundsätzlich gilt hierfür, dass eine Herabsetzung des Mietzinses nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig ist. Der Mieter kann also nicht unbegründet den Mietzins reduzieren oder nur teilweise bezahlen. Tut er dies, kann der Vermieter dem Begehren auf Minderung widersprechen und auf die vollständige Mietzinszahlung bestehen.
Voraussetzung für Mietzinsreduktionen
Das Schweizer Mietrecht regelt eindeutig, wann ein Mieter das Recht auf eine Reduktion des Mietzinses hat. Konkret sieht der Gesetzgeber zwei mögliche Ursachen für eine Herabsetzung des Mietzinses vor. Zum einen die Anpassung des Mietzinses aufgrund eines veränderten Referenzzinssatzes und zum anderen die Anpassung des Mietzinses aufgrund Mängel an der Mietsache, die deren Nutzbarkeit einschränken. Eine Minderung ist somit nur dann möglich wenn:
- Der Referenzzinssatz sinkt
- Mängel an der Mietsache deren Nutzbarkeit spürbar einschränken
Mietzinssenkung und Referenzzinssatz
Das Schweizer Mietrecht beinhaltet das Recht der Mieterschaft, den Mietzins zu senken, wenn der Referenzzinssatz gesenkt wird. Dieser Zinssatz ist einheitlich festgelegt und eine wichtige Basis für die Berechnung des Mietzinses. Ermittelt wird der Referenzzinssatz mittels des hypothekarischen Durchschnittszinssatzes der Kreditinstitute. Zuständig dafür ist das Bundesamt für Wohnungswesen, kurz BWO. Die Rundung erfolgt stets auf einen Wert, von einem Viertel Prozent und wird dieser mit dem Tag der Bekanntgabe gültig.
Sinkt der Referenzzinssatz, kann die Miete immer dann reduziert werden, wenn der dem Mietvertrag zugrunde liegende Zinssatz höher als der aktuelle Zinssatz liegt. Steigt er hingegen, kann es zu einer Mietzinserhöhung kommen. Beides ist also möglich. Mit dem 02. März 2020 ist der Referenzzinssatz zum Beispiel auf 1,25 % gesunken. Diese Senkung führte dazu, dass Mieter mit einem höheren Zinssatz als Berechnungsgrundlage ihres Mietzinses einen Anspruch an Angleichung (Mietzinsreduktion) hatten.
Ein Blick in den Mietvertrag hilft dabei zu überprüfen, ob ein Anrecht auf eine Mietzinsreduktion besteht. Ist das der Fall, so kann auf den nächsten Kündigungstermin hin schriftlich ein Antrag auf Herabsetzung des Mietzinses gestellt werden. Wer einen Anspruch hat, muss wissen, dass er den Mietzins um einen festen Prozentsatz senken kann. Ist der Referenzzinssatz so wie im März 2020 um 0,25 Prozent gesenkt worden, so kann der Mietzins generell wie folgt gemindert werden:
- Hypothekarzinssatz höher als 6 % = Mietzinsreduktion 1,96 %
- Hypothekarzinssatz zwischen 5 und 6 % = Mietzinsreduktion 2,44 %
- Hypothekarzinssatz kleiner als 5 % = Mietzinsreduktion 2,91 %
Wichtig zu wissen ist, dass, wenn Mietverträge geschlossen wurden, die indexiert oder staatlich subventioniert sind, es keinen Anspruch auf Mietzinssenkung gibt. Diese Mieten sind nicht an den Referenzzinssatz gekoppelt. Hier lohnt sich ein Antrag also nicht.
Reaktion des Vermieters
Ist dem Vermieter der Antrag auf Mietminderung zugegangen, so hat dieser 30 Tage Zeit, um darauf zu reagieren. Es besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter die Minderung annimmt und somit der geänderte Mietzins als vereinbart gilt. Jedoch hat der Vermieter auch die Möglichkeit, die Senkung des Referenzzinssatzes nur teilweise oder gar nicht an die Mieterschaft weiterzugeben. Das ist dann der Fall, wenn die Teuerungsrate oder die Betriebskosten so stark gestiegen sind, dass sie die Zinssenkung aufheben. Sind die Mieter damit nicht einverstanden, können sie wiederum innerhalb von 30 Tagen einen Antrag auf Mietzinsreduktion bei einer Schlichtungsstelle stellen. Reagiert der Vermieter auf den Antrag überhaupt nicht, bleiben dem Mieter sogar 60 Tage Zeit, um den Antrag zu stellen.
Mietzinsreduktion bei Mängeln an der Mietsache
Auch ein Mangel an der Wohnung kann zu einer Mietzinsreduktion führen. Ein Mangel besteht immer dann, wenn es einen Unterschied zwischen dem Soll- und Istzustand der Mietsache gibt. Geregelt ist das im Obligationenrecht Art. 256 und 257 g ff. Hier gibt der Gesetzgeber nämlich vor, dass die Mietsache vereinbarungsgemäss nutzbar sein muss. Ist dies nicht der Fall und handelt es sich bei dem Mangel um einen mittleren bis schweren Mangel, so kann gemäss Art. 259d der Mietzins vom Zeitpunkt der Bekanntgabe des Mangels an den Vermieter bis zur Behebung des Mangels der Mietzins anteilig reduziert werden.
Zugesicherte Eigenschaften an der Mietsache
Für Mietzinsreduktionen bei Mängeln stellt sich die Frage, welche Eigenschaften wurden der Mieterschaft tatsächlich zugesichert. Dabei kommt es nicht nur auf die schriftlichen Vereinbarungen im Mietvertrag an. Auch mündliche Nebenabreden oder bereits vorhandene Eigenschaften an der Mietsache sind bindend. Wichtig sind jedoch die Details. Ergibt sich aus dem Mietzweck, dass die Immobilie als Wohnraum genutzt werden soll, so muss sie beispielsweise im Winter geheizt werden können.
Vereinbarungen für einen Mietvertrag für eine Wohnung sind dann nichtig, wenn die Mieterschaft auf eine Leistung verzichtet, ohne den Mietzins zu reduzieren. Laut dem Schweizer Mietrecht ist ein Vermieter verpflichtet, die Mietsache zu einem vertraglich festgelegten Zeitpunkt zum Gebrauch in einem tauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten. Andere Vereinbarungen entfalten keine Wirksamkeit.
Mietzinsreduktion bei Baulärm und anderen Mängeln
Die Berechnung der Mietzinsreduktion kann ergeben, dass sich der Mietzins um bis zu 99 Prozent reduziert. Handelt es sich jedoch nur um einen kleinen Mangel oder beantragt die Mieterschaft keine Mietzinsreduktion, so erfolgt auch keine Reduktion. Eine Mietzinsreduzierung ist auch dann nicht möglich, wenn die Mieterin oder der Mieter den Schaden selbst verursacht haben. Ansonsten gilt folgender Grundsatz für die Reduzierung des Mietzinses: Ist die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt, kann die Mieterin und der Mieter vom Vermieter verlangen, den Mietzins zu reduzieren. Das gilt von dem Zeitpunkt an, an dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat bis zu seiner Behebung. Dabei sind nach Schweizer Rechtsprechung folgende Prozentsätze üblich:
- bei einem Brandschaden 100 %
- bei Baulärm durch Bauarbeiten in der oberen Etage 25 %
- Lärm durch ein Restaurant im Erdgeschoss der Immobilie 15 %
- auftretender Lärm durch eine Baustelle in Sichtweite der Mietsache 16 %
- nächtlicher Lärm der Heizung im Schlafbereich 15 %
- Arbeiten an der Fassade des Hauses 10 %
- der Einbau eines Liftes 10 %.
Auf diese prozentuale Reduzierung besteht jedoch kein Rechtsanspruch. Die Mietzinsreduktion richtet sich immer nach dem persönlichen Einzelfall.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Mietzinsreduktion?
Nicht immer ist eine Einschränkung im Alltag ein gerechtfertigter Grund für eine Reduktion des Mietzinses. Für Mieter ist es somit von Vorteil, vor der Reduktion der Miete zum einen, den Vermieter über den Mangel zu informieren und zum anderen den Anspruch auf eine Mietzinsreduktion von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht überprüfen zu lassen. Der Anwalt informiert ob und wenn in welchem Ausmass die Miete reduziert werden kann und vertritt auf Wunsch seinen Mandaten im Austausch mit dem Vermieter.
FAQ: Mietzinsreduktion
Sinkt der Referenzzinssatz oder besteht ein Mangel an der Mietsache, so kann eine Mietzinsreduktion verlangt werden.
Der Anspruch beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter Kenntnis vom Mangel in der Wohnung erhält.
Der Anspruch verjährt nach fünf Jahren.
Der Mangel an der Wohnung sollte dem Vermieter gegenüber immer schriftlich erfolgen. Auch die Mitteilung der Mietzinsreduktion ist an die Schriftform gebunden.
Sinkt der Referenzzinssatz, so kann ein Mieter die Senkung des Mietzinses vom Vermieter verlangen.
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