Mietzinserhöhung § Rechtslage, Gründe & Anfechtung
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Eine Mietzinserhöhung ist für Mieter in der Regel unangenehm, doch für Vermieter ist sie ein wichtiges mietrechtliches Instrument, um steigenden Belastungen zu entgegen und das Mietverhältnis weiterhin wirtschaftlich sinnvoll zu gestalten. Doch nicht jede Kostenerhöhung darf direkt zur Erhöhung des Mietzinses führen. Im nun folgenden Artikel zeigen wir Ihnen, worauf bei einer Erhöhung des Mietzinses zu achten ist, wie und wann Vermieter diese vornehmen dürfen und welche Rechte dem Mieter im Zuge der Mietzinserhöhung zukommen.
- Das Wichtigste in Kürze
- Steigen die Kosten des Vermieters, so kann der Mietzins erhöht werden.
- Der Mieter kann die Mietzinserhöhung anfechten.
- Für die Mietzinserhöhung sollte das amtliche Formular genutzt werden.
- Die Mieterschaft hat das Recht zu erfahren, wie hoch der Mietzins der Vormieter war.
- Für die Anfechtung der Erhöhung des Mietzinses hat die Mieterschaft 30 Tage Zeit.
Rechtslage der Mietzinserhöhung
Das Schweizer Mietrecht räumt Vermietern grundsätzlich die Vertragsfreiheit bei der Gestaltung des Mietzinses ein. Dies gilt im Übrigen nicht nur für die Festlegung des Zinses, sondern auch für Anpassungen des Mietzinses wie sie zum Beispiel im Zuge einer Mietzinserhöhung der Fall ist.
Im Art. 269 Obligationenrecht (OR) wie auch den Artikeln 19 und 20 VMWG regelt der Gesetzgeber, dass Mietzinserhöhungen wie auch sonstige einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter immer dann erfolgen dürfen, wenn diese:
- mittels vorgeschriebenen Formular mitgeteilt werden
- vom Vermieter begründet sind
- ohne Androhung einer Kündigung erfolgen
Der Gesetzgeber räumt somit Vermietern ein Recht auf Anpassung des Mietzinses an gestiegene Kosten ein. Da diese Anpassung jedoch einseitig erfolgt, erhält auch der Mieter ein Recht darauf, die Anpassung anzufechten oder aber aufgrund der angepassten Mietzinsgestaltung sein Recht auf vorzeitige Rückgabe der Mietsache in Anspruch zu nehmen.
Wann ist eine Mietzinserhöhung berechtigt?
Obwohl es sich bei einer Mietzinserhöhung, um eine einseitige Vertragsänderung durch den Vermieter handelt, hat diese gemäss dem Schweizer Mietrecht immer dann als zulässige Massnahme ihre Berechtigung, wenn folgende Gründe vorliegen:
- die Teuerungsrate ist gestiegen
- die Betriebs- und Unterhaltskosten der Immobilie sind gestiegen
- die regionalen Mietpreise verzeichnen einen Anstieg
- der Referenzzinssatz wurde erhöht
- es wurde eine umfassende Sanierung durchgeführt.
Damit der Vermieter diesen höheren Mietzins durchsetzen kann, muss er – wie bereits erwähnt – das amtliches Formular zur Mitteilung der Mietzinsanpassung nutzen. Dieses sendet er, vollständig ausgefüllt und unterfertigt, an die Mieterschaft. Wichtig hierbei zu wissen ist, dass die Erhöhung des Mietzinses nur dann zulässig ist, wenn diese ausdrücklich begründet wurde.
Ein Vermieter möchte aufgrund eines gestiegenen Referenzzinssatzes den Mietzins seiner Mieter anpassen. Für die Anpassung zieht er den aktuellen Referenzzinssatz her und gleich im Zuge einer erneuten Mietzinsberechnung die künftigen Mietzinse entsprechend an. Als Begründung trägt er den gestiegenen Referenzzinssatz mit Verweis auf Höhe und Datum der Zinssatz Korrektur an.
Zulässige Gründe für die Erhöhung
Doch nicht immer ist es ein gestiegener Referenzzinssatz, der zu einer Mieterhöhung führt. Zahlreiche Aspekte können im mietrechtlichen Zusammenhang dazu führen, dass eine Erhöhung der Mietzinse nötig wird. Häufig führen ein oder mehrere der nun folgenden Aspekte dazu, dass die Mietzinse angepasst werden müssen:
- Die Steigerung der Betriebs- und Unterhaltskosten kann vom Vermieter effektiv und pauschal geltend gemacht werden. Bei der Berechnung als Pauschale werden plötzliche Anhebungen des Mietzinses weitestgehend vermieden. Je nach Region und Gemeinde kann die Pauschale unterschiedlich hoch sein. Die Teuerungsrate liegt in Bern beispielsweise bei etwa einem Prozent.
- Investitionen, die den Wert der Immobilie erhöhen, können ebenfalls zu einer Mietzinserhöhung führen. Das kann der Anbau eines Wintergartens sein oder der Einbau moderner Haushaltsgeräte. Dabei handelt es sich nicht um Ersatzinvestitionen, sondern um neue. Werterhaltende Investitionen werden immer mit dem Nettomietzins berechnet und an den Mieter weitergegeben.
- Ersatzinvestitionen hingegen erhöhen den Mietzins nur, wenn sie einen wertvermehrenden Anteil besitzen. Die Mietzinserhöhung ist dann nur in der Höhe des Umfangs des Mehrwerts berechtigt. Wird beispielsweise der Lift aufgrund seines Alters ausgetauscht, so liegt der Mehrwert zwischen 40 und 80 Prozent der investierten Kosten.
- Steigt der Referenzzinssatz, so steigt auch der Zinsaufwand für alle Investitionen, die den Wert der Immobilie erhöhen. Dadurch fällt auch die Mietzinserhöhung höher aus. Mit fortschreitender Amortisation reduziert sich der Zinsaufwand zwar, aber das ist in den Annuitäten bereits berücksichtigt.
- Neue Investitionen bringen auch neue Kosten für die Verwaltung, den Unterhalt und das Risiko der Immobilie mit sich. Das Risiko für den Mietzins steigt. Für diese Kosten wird ein pauschaler Zuschlag zu den Annuitäten berechnet. Damit sind diese dann abgegolten. Von den gesamten Investitionskosten werden ein bis zwei Prozent als Pauschale berechnet.
- Um die Teuerungsrate auszugleichen, darf die Erhöhung des Mietzinses um bis zu 40 Prozent der Teuerungsrate erhöht werden. Als Grundlage dient stets der Landesindex der Konsumentenpreise. Steigen die Preise beispielsweise um 20 Prozent, so darf der Mietzins um 8 Prozent erhöht werden.
- Auch die Erhöhung des Hypothekarzinssatzes berechtigt den Vermieter dazu, den Mietzins zu erhöhen. In der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen im Artikel 13 wurde das klar fixiert. Wurde der Hypothekarzinssatz um 0,25 Prozent erhöht, so steigt der Mietzins bei Zinssätzen von mehr als sechs Prozent um zwei Prozent. Liegt der Zinssatz zwischen fünf und sechs Prozent, so sind es 2,5 Prozent Erhöhung des Mietzinses und bei weniger als fünf Prozent liegt die Mietzinserhöhung bei drei Prozent.
Mietzinserhöhung bei Mieterwechsel
Gerade wenn die Mieterschaft wechselt, nutzt ein Vermieter häufig die Gunst der Stunde, um einen höheren Anfangsmietzins im Mietvertrag zu verlangen. Gerade dort, wo Wohnungen sowieso schon knapp sind, kommt das häufig vor. Es dient dem Mieterschutz, dass die Mieterin und der Mieter das Recht haben zu erfahren, wie hoch der Mietzins des Vormieters war. Stellt sich heraus, dass der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins missbräuchlich ist, so kann die Mieterschaft diesen anfechten. Diese Anfechtung ist in diesen Fällen möglich:
- das Angebot an Wohnungen ist so knapp in der Region, dass der Mieter den Mietvertrag unterschreiben musste
- durch eine persönliche Notsituation war die Mieterin und der Mieter gezwungen, diesen Mietvertrag zu unterzeichnen
- der Mietzins wurde um mehr als zehn Prozent erhöht, aber eine Sanierung wurde nicht durchgeführt
- der Mietzins ist missbräuchlich.
Anfechtung der Mietzinserhöhung
Sind die Mieterin und der Mieter mit der Mietzins-Berechnung nicht einverstanden, so können sie die Schlichtungsstelle anrufen. Für die Anfechtung steht ein amtliches Formular zur Verfügung. Alternativ kann ein Einschreiben an den Vermieter gesendet werden. Für die Anfechtung hat die Mieterschaft 30 Tage ab Empfangs der Mietzinserhöhung Zeit. Wird die Mietzinserhöhung später angefochten, bleibt sie wirkungslos.
Wird das Schreiben des Vermieters vom Mieter nicht in Empfang genommen oder nicht von der Post abgeholt, so wird angenommen, dass die Mieterschaft die Erhöhungsanzeige am letzten Tag der Abholfrist erhalten hat. Es empfiehlt sich also nicht, sich zu weigern die Mietzinserhöhung in Empfang zu nehmen. Ist der letzte Tag ein Feiertag, Samstag oder Sonntag, endet die Frist am nächsten Werktag.
Kündigung aufgrund einer Mietzinserhöhung
Den Mietvertrag kündigen kann auch ein Vermieter nicht ohne Grund. Der Kündigungsschutz ist fester Bestandteil des Mieterschutzes und wird bei einer Anfechtung der Mietzinserhöhung sogar noch verstärkt. Wird eine Kündigung im Zusammenhang mit einer Erhöhung des Mietzinses ausgesprochen, so kann sie angefochten werden. Dabei ist es völlig unerheblich, ob eine Kündigung mit der Erhöhung ausgesprochen wurde oder davor oder danach.
Die Mieterschaft soll ohne jeden Druck vom Vermieter die Mietzinserhöhung anfechten können. Dieser Kündigungsschutz gilt für den gesamten Zeitraum, währenddessen das Gerichts- und Schlichtungsverfahren läuft. Eine Ausnahme besteht dann, wenn das Anfechtungsverfahren missbräuchlich eingeleitet wurde. Es empfiehlt sich also nicht, ein solches Verfahren anzustrengen, wenn man als Mieter bereits weiss, dass es rechtlich aussichtslos ist.
Auch noch drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gilt der verstärkte Kündigungsschutz. Dabei ist es nicht wichtig, wie das Verfahren letztendlich geendet hat. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Mieterschaft durch das Gerichtsverfahren nichts oder fast nichts gewonnen hat. Kommt es zwischen der Mieterschaft und dem Vermieter zu einem aussergerichtlichen Vergleich, der schriftlich geschlossen wurde, so geniessen auch diese den vollen Kündigungsschutz. Innerhalb dieser Sperrfrist von drei Jahren haben Vermieter ganz enge Vorgaben für eine Kündigung. Legitime Kündigungsgründe können beispielsweise sein:
- den Mieter kündigen wegen dringendem Eigenbedarf
- die Nichtzahlung des Mietzinses trotz Mahnung
- das die Mietsache nicht ordnungsgemäss gebraucht wird
- auf andere Hausbewohner keine Rücksicht genommen wird
- die Immobilie verkauft wird.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Mietzinserhöhung helfen?
Der Gesetzgeber gibt klare und unmissverständliche Regeln für die Mietzinserhöhung vor. Für Vermieter wie auch Mieter ist es jedoch dennoch nicht immer einfach, die Zulässigkeit einer angedachten Erhöhung des Mietzinses einzuschätzen. Hier kann ein Anwalt für Mietrecht gute Dienste leisten, da er ausführlich zur Rechtslage informiert, die Zulässigkeit der Erhöhung bewertet und auf Wunsch diese dem Mieter mitteilt oder gegen eine unzulässige Erhöhung beim Vermieter interveniert.
FAQ: Mietzinserhöhung
Alle Kostensteigerungen, die ein Vermieter geltend machen will, müssen nachgewiesen werden.
Dafür muss der Vermieter ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular nutzen. Die Mietzinserhöhung muss begründet und vom Vermieter eigenhändig unterschrieben werden.
Die Mietzinserhöhung kann innerhalb von 30 Tagen durch die Mieterschaft angefochten werden. Wird diese Frist versäumt, ist der höhere Mietzins zu zahlen.
Hat der Vermieter gute Gründe, kann er den Mietzins erhöhen. Dazu zählen die Steigerung der Teuerungsrate, die Steigerung der Betriebskosten, ein Anstieg der regionalen Mietpreise, eine Erhöhung des Referenzzinssatzes oder eine Sanierung wurde durchgeführt.
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