Vermieter § Vermieterrechte, Vermieterpflichten & mehr
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Ein Vermieter sollte seine Rechte bei der Vermietung seiner Immobilie in der Schweiz kennen. Im Obligationenrecht sind die Vermieterrechte im achten Kapitel genau geregelt. Auch wenn das Mietrecht in der Schweiz eher zugunsten der Mieterschaft ausgelegt ist, gibt es doch gesetzliche Bestimmungen, die ein Vermieter wissen sollte. Auch er hat nicht nur Verpflichtungen, sondern auch Rechte. Im nun folgenden Artikel, widmen wir uns den Rechten und Pflichten des Vermieters und wie diese im Einzelnen gestaltet sind.
- Das Wichtigste in Kürze
- Alle Vermieterrechte sind im Obligationenrecht geregelt.
- Der Abschluss eines Mietvertrages ist immer nötig. Dieser kann mündlich oder schriftlich vereinbart werden.
- Der Vermieter hat das Recht, sich gegen einen Schaden durch die Erhebung einer Mietkaution abzusichern.
- In der Schweiz hat der Vermieter Kündigungsfreiheit.
- Besondere Rechte hat ein Vermieter dann, wenn er seine Immobilie verkauft.
Grundsätzliches rund um den Vermieter
Das Schweizer Mietrecht bietet nicht nur für den Mieter klare Vorgaben hinsichtlich Rechte und Verpflichtungen, sondern widmet sich auch explizit der Rolle des Vermieters. Geregelt werden dieses rechtlichen Grundsätze rund um den Vermieter und die Vermietung im achten Teil des Obligationenrechts.
Grundsätzlich gilt, der Vermieter hat als Eigentümer seiner Liegenschaft im Zuge eines Mietverhältnisses diverse Rechte aber auch Pflichten. Zudem gibt das Obligationsrecht dem Vermieter klare Rahmenbedingungen für die Vermietung an sich vor.
Vermieter und das Schweizer Mietrecht
Zudem sollte jedem Vermieter in der Schweiz bewusst sein, dass das Schweizer Mietrecht grundsätzlich einen hohen Schutz für den Mieter vorsieht. Doch der in der Schweiz hoch gestellte Mieterschutz bedeutet nicht, dass Vermieter das rechtliche Nachsehen haben. So sieht das Gesetz zum Beispiel für den Vermieter bei gewerblicher Vermietung ein sogenanntes Retentionsrecht vor und auch die EInforderung von ausstehenden Zahlungen ist klar und für alle Vertragsparteien fair geregelt.
Allem voran für die erstmalige Vermietung einer Immobilie empfehlen wir allen Eigentümern eine umfassende Rechtsberatung bzgl. aller Rechte und Pflichten im Zuge der Vermietung. So erhalten Sie bereits vor Abschluss ihrer ersten Vermietung einen umfassenden Überblick über all jene Rechtsaspekte, die womöglich für sie relevant werden.
Definition des Vermieters
Im Art. 253 des Schweizer Obligationenrechts wird definiert, dass ein Vermieter sich mittels Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen und für diese Überlassung vom Mieter einen Mietzins zu erhalten. Anhand dieser simplen Definition der Vermietung lassen sich klare Rückschlüsse auf die rechtliche Definition des Vermieters schliessen. Der Vermieter ist Eigentümer einer Liegenschaft oder Immobilie und überlasst diese mittels Vertrag dem Mieter, wofür er eine im Vertrag festgelegte Mietzinszahlung erhält. Entsprechend entstehen dem Vermieter mit der Unterzeichnung des Vertrags Verpflichtungen wie auch Anrechte gegenüber dem Mieter.
Vermieterrechte im Überblick
Im Obligationenrecht sind, wie bereits gesagt, die Vermieterrechte in vollem Umfang geregelt. Die wichtigsten Rechte eines Vermieters sind dabei die Folgenden:
- Als Vermieter kann man den Mietzins erhöhen. Die Gründe für diese Mietzinserhöhung müssen der Mieterschaft aber so erklärt werden, dass diese nachvollziehbar sind. Das Schweizer Mietrecht erlaubt eine Mietzinserhöhung allerdings nur mit eingeschränkten Vorgaben und zu bestimmten Fristen.
- Alle Nebenkosten, mit Ausnahme der Kosten für die Verwaltung, dürfen an die Mieterschaft weitergegeben werden. Zu der Nebenkostenabrechnung müssen alle Ausgaben auch belegt werden.
- Im Mietvertrag kann die missbräuchliche Verwendung der Wohnung untersagt werden. Eine gewerbliche Nutzung kann so ausgeschlossen werden.
- Es gehört zu den Rechten des Vermieters mit Zustimmung der Mieterschaft die Wohnung betreten zu dürfen. Auch in Notfällen ist das Betreten möglich.
- Es dient dem Vermieterschutz den Vertrag auflösen zu können. Das ist dann möglich, wenn die Wohnung für den eigenen Gebrauch benötigt wird oder die Mieterschaft den Mietzins nicht bezahlt. Die gesetzlichen Vorgaben und Fristen sind allerdings zu beachten.
Vermieterrecht Mietzinsdepot
Ein Vermieter ist gegen Schadenersatzansprüche, die sich durch die Nichtzahlung der Miete ergeben können, abgesichert, wenn er ein Mietzinsdepot vereinbart. Die maximale Höhe liegt derzeit bei drei Monatsmieten. Wird das Mietverhältnis beendet, muss der Vermieter eine Schlussabrechnung erstellen. Dabei werden alle Forderungen genau aufgelistet. Wer dieses Vermieterrecht bei Auszug gelten machen möchte, der darf während des Mietverhältnisses nicht auf die Mietkaution zugreifen. Selbst bei Mietschulden muss der Vermieter den Zugriff gerichtlich beantragen.
Kündigung des Mietvertrags
Der Vermieter hat in der Schweiz eine sogenannte Kündigungsfreiheit. Wurde eine Vermietung unbefristet geschlossen, so kann dieser mit einer Frist von drei Monaten bei Wohnungen und sechs Monaten für Geschäftsräume auf einen ortsüblichen Termin gekündigt werden. So kein Ortsgebrauch vorhanden ist, kann der Vertrag auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer aufgekündigt werden. Dem Vermieterschutz dient es auch, wenn der Vermieter fristlos und ausserordentlich kündigen kann. Das Schweizer Mietgesetz sieht diese Möglichkeit vor. Möglich sind fristlose und ausserordentliche Kündigungen dann, wenn:
- die Mieterschaft den Mietzins schuldet und trotz einer Abmahnung nicht zahlt,
- gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme und Sorgfalt vonseiten der Mieterschaft verstossen wurde und nicht davon abgelassen wird,
- dem Mietobjekt ein schwerer Schaden zugefügt wurde,
- die Mieterschaft Konkurs ist und daraus resultierend keine Sicherheitsleistung für Mietzahlungen in der Zukunft geleistet werden kann.
Grundsätzlich muss die Auflösung eines Mietvertrags immer fristgerecht und zudem formgerecht erfolgen. Um den Vertrag rechtsgültig aufkündigen zu können, muss die Kündigung dem Mieter auf dem Schriftwege bekanntgegeben werden.
Wenn die Immobilie verkauft wird
Der Vermieter einer Immobilie hat besondere Rechte, wenn er die Immobilie verkauft. Wurde der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, so kann dieser gekündigt werden. Die vertraglichen und gesetzlichen Kündigungsfristen sind aber einzuhalten. Ist der Vertrag befristet geschlossen worden, kann er diesen nicht einfach so kündigen. Allerdings kann der Käufer Eigenbedarf geltend machen. Dann ist das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Frist kündbar. Vermietete Wohnungen sind daher eher für Kapitalanleger interessant, als für Selbstnutzer.
Vermieterpflichten im Allgemeinen
Natürlich hat ein Vermieter nicht nur Rechte. Er hat auch Verpflichtungen gegenüber dem Mieter. Zu jeder Immobilienvermietung gehört ein Mietvertrag, der zwischen Vermieter und Mieterschaft abgeschlossen wird. Entsprechend dem Gesetz kann dieser formlos geschlossen werden. Es empfiehlt sich aber trotzdem, den Vertrag schriftlich niederzuschreiben. Das hat den grossen Vorteil, dass alle Rechte und Pflichten, die sich aus der Vermietung ergeben, klar geregelt sind. Das Gesetz ist eine komplexe Angelegenheit, auch wenn es Musterverträge gibt. Aus dem Mietvertrag ergeben sich also auch die Vermieterrechte und Verpflichtungen. Zu eben diesen zählen diese:
- Die Immobilie ist der Mieterin oder dem Mieter zur Verfügung zu stellen. Das bedeutet, dass mit Vertragsbeginn die Schlüssel auszuhändigen sind. Damit hat die Mieterschaft das Hausrecht inne.
- So wie die Mieterschaft, die Wohnung gemietet hat ist sie ihnen auch zu übergeben. Alle vorhandenen Schäden müssen bei Mietbeginn beseitigt sein.
- In der Heizperiode muss sichergestellt sein, dass die Heizung ohne Probleme funktioniert. Die Heizperiode läuft vom 1. Oktober bis 30. April des Folgejahres. Der Mieterschaft muss es möglich sein, die Wohnung auf 20 Grad heizen zu können.
- Das Mietobjekt darf nicht überbelegt werden. Trotzdem muss es der Mieterschaft gestattet sein, die Wohnung mit Familienangehörigen teilen zu dürfen. Allerdings nur insoweit, als es nicht zu einer Überbelegung kommt.
- Hat die Mieterin oder der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung des Mietobjekts, so muss ihm diese gestattet werden. Ein möglicher Grund wäre ein längerer Aufenthalt im Ausland. Als Vermieter hat man aber das Recht zu erfahren, wer der Untermieter oder die Untermieterin ist.
Vermieterfreundliche Vertragsgestaltung
Die in der Schweiz weitverbreiteten Formularmietverträge haben häufig Bestimmungen, die zugunsten der Mieterschaft ausgelegt sind. Als Vermieter ist man deshalb gefordert, sich für jeden neuen Mietvertrag ausreichend Zeit zu nehmen, um ihn Punkt für Punkt zu bearbeiten. So kann man die für sich wichtigen Punkte regeln und vermeidet Streit. Natürlich muss man sich als Vermieter dabei an den gesetzlichen Vorgaben orientieren. Eine freie, individuelle Gestaltung ist nicht möglich. Trotzdem kann man seine Rechte als Vermieter wahren. Für den Mietvertrag sind als Vermieterschutz folgende Punkte wichtig:
- Jeder Mietvertrag muss eine klare Regelung zu den Nebenkosten und der Abrechnung derselben enthalten. Dann kann der Vermieter einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Abrechenbar sind alle Nebenkosten, die im Mietvertrag aufgeführt und zulässig sind.
- Um sich für Schäden abzusichern, sollte im Mietvertrag ein Mietzinsdepot, auch Mietkaution genannt, vereinbart werden. Diese darf bei Wohnungen bis zu drei Monatsmieten hoch sein.
- Zu den Rechten eines Vermieters zählt auch, die Haustierhaltung zu regeln. Ist keine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag vorgesehen, so ist diese generell erlaubt. Gegen die Haltung kleinerer Haustiere kann ein Vermieter keine Einwände geltend machen. Grössere Haustiere können aber der Zustimmung des Vermieters bedürfen.
- Auch im Mietvertrag geregelt werden sollten die Bestimmungen zum kleinen Unterhalt. Das bedeutet, dass die Mieterschaft verpflichtet wird, kleinere Reparaturen selbst auf eigene Kosten vornehmen zu lassen.
- Möglich ist auch die Aufnahme eine Indexklausel, um eine Mietzinsanpassung vornehmen zu können.
- Für bauliche Veränderungen sollte vereinbart werden, dass immer die Zustimmung des Vermieters einzuholen ist.
Was ist einem Vermieter nicht gestattet?
In jedem Fall hat sich auch ein Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben zu halten. Deshalb dürfen im Mietvertrag nur Regelungen aufgenommen werden, die mit dem Gesetz und der Rechtsprechung vereinbar sind. Es dient dem Vermieterschutz, unzulässige Klauseln erst gar nicht im Mietvertrag aufzunehmen. Man kann so späteren Streitigkeiten aktiv vorbeugen. Diese Klauseln sind unzulässig:
- Ein generelles Rauchverbot ist nach der aktuellen Rechtsprechung in der Schweiz unzulässig. Die Persönlichkeitsrechte der Mieterschaft werden dadurch verletzt.
- Auch wenn sich eine Mieterin oder ein Mieter rücksichtsvoll gegenüber den anderen Hausbewohnern und Nachbarn verhalten müssen, ist ein definitives Verbot des Musizierens nicht erlaubt. Rücksichtsvoll muss sich die Mieterschaft trotzdem verhalten, weswegen extrem laute Musikinstrumente verboten sind.
- Der Vermieter ist vom Gesetzgeber her verpflichtet, die Mietsache zu erhalten. Deshalb ist die Klausel, dass die Mieterschaft beim Auszug die Wohnung zu streichen hat, nicht erlaubt. Wurde die Wohnung jedoch übermässig abgenutzt, kann der Vermieter anteilige Kosten für den Neuanstrich vom Mieter zurückverlangen.
- Ein generelles Untermietverbot ist ebenfalls nicht zulässig. Es gibt nur ganz wenige Fälle, wo das möglich ist, und die sind in Art. 262 des Obligationenrechts aufgezählt.
So kann ein Anwalt für Mietrecht Vermieter unterstützen
Wer sich einen Überblick über die Vermieterrechte verschaffen möchte, kann das bei einem Anwalt für Mietrecht tun. Jeder Vermieter, aber auch potenzieller Vermieter kann sich bei einem Anwalt genaue Informationen einholen und sich beraten lassen. Dabei unterstützt der Jurist den Vermieter in allen Belangen und erstellt für diesen auch einen formgültigen Mietvertrag. Treten Fragen in Bezug zu einer Vermietung oder Kündigung auf, kann ein Anwalt die Interessen des Vermieters zudem aussergerichtlich wie auch gerichtlich vertreten.
FAQ: Vermieter
Nach Schweizer Mietrecht muss ein Mietvertrag zwingend abgeschlossen werden. Dieser ist aber an keine Form gebunden. Der Mietvertrag kann somit in schriftlicher wie auch mündlicher Form vereinbart werden. Es empfiehlt sich jedoch der Abschluss eines schriftlichen Vertrages.
Das ist möglich durch die Vereinbarung einer Mietkaution. Diese wird zu beginn des Mietverhältnisses eingehoben und vereinbarungsgemäss hinterleget. Die maximale Höhe beträgt aktuell drei Monatsmieten und soll mögliche Schäden am Mietobjekt ebenso absichern, wie einen möglichen Ausfall der Mietzahlung.
In der Schweiz herrscht für den Vermieter Kündigungsfreiheit. Das bedeutet, dass auch der Vermieter das Mietverhältnis auflösen darf, wenn er die gesetzlichen Vorgaben einhält. Wichtig hierbei ist, die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten und im Falle einer Anmeldung des Eigenbedarfs, die dafür nötigen Voraussetzungen nachweisbar zu erfüllen.
Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.
