Mieter zahlt Miete nicht – Rechtliches, Kündigung & mehr
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Die meisten Vermieter werden irgendwann mit ausbleibenden Mietzahlungen konfrontiert. Ein sehr reaktives Mietrecht in der Schweiz gibt dem Vermieter dabei die Möglichkeit, innerhalb kurzer Zeit zu kündigen. Jedoch sind rechtliche Rahmenbedingungen und die Umsetzung in der Praxis zwei sehr verschiedene Gegebenheiten. In diesem Beitrag wollen wir aufzeigen, welche rechtlichen Möglichkeiten einem Vermieter zur Verfügung stehen, wenn Mietverzug eintritt und wie sich diese dann in der Praxis umsetzen lassen.
- Das Wichtigste in Kürze
- In der Schweiz gilt ein schnelles Mietrecht, das es Vermietern erlaubt, säumige Mieter innerhalb kurzer Zeit zu kündigen.
- Mietrückstände können mit einer Abmahnung und Zahlungsfrist von 30 Tagen angemahnt werden.
- Werden Mietrückstände nicht innerhalb der Zahlungsfrist beglichen, kann eine außerordentliche Kündigung mit einer weiteren Frist von 30 Tagen bis zum Monatsende ausgesprochen werden.
- Parallel dazu kann ein Vermieter auch über eine Beitreibung die Bezahlung der Mietschulden veranlassen.
- Mietrückstände verjähren nach 5 Jahren, wenn ein Vermieter diese nicht angemahnt hat.
Mieter zahlt Miete nicht: Rechtliches für Vermieter
Grundsätzlich ist das Schweizer Mietrecht bei ausbleibenden Mietzahlungen sehr strikt und erlaubt auch zeitnahe Kündigungen. Wenn Mietzinszahlungen ausbleiben kann ein Vermieter nach Art. 57d des Obligationenrechts OR vorerst mit einer Abmahnung Mieter Zahlungsverzug eine 30-tägige Frist zur Zahlung ansetzen und gleichzeitig die ausserordentliche Kündigung androhen. Auch für den Fall, dass ein Mieter immer mal wieder etwas zu spät seine Miete überweist, zB erst Mitte des Monat, kann der Vermieter kündigen, allerdings muss er dabei eine ordentliche Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten bzw. die vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermine einhalten
Falls der Mieter innerhalb dieser 30 Tage Zahlungsfrist die Miete immer noch nicht bezahlt, kann der Vermieter definitiv kündigen, und zwar als ausserordentliche Kündigung, wiederum mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats. Jedoch hat ein Mieter auch für den Fall, dass er eine ausserordentliche Kündigung erhalten hat , weil er die Miete nicht bezahlt hat, noch eine Chance. Wenn dem Vermieter nämlich ein Formfehler unterläuft, ist die Kündigung nicht gültig. Hierbei muss er z. B. bei einem Ehepaar in einer gemeinsamen Wohnung beide separat informieren.
Für den Fall, dass ein Mieter trotz einer gültigen Kündigung einfach nicht auszieht, kann der Vermieter vor Gericht ein Ausweisungsbegehren stellen. Ist die Rechtslage klar, stellt ein Richter dann einen Räumungsbefehl aus. Allerdings kommt es auch vor, dass Mieter trotz eines Räumungsbefehls die Wohnung nicht räumen. In diesem Fall kann ein Vermieter dann die Zwangsvollstreckung verlangen. Jedoch dauert in der Regel der Prozess von der Klage bis zur Vollstreckung Monate oder sogar über ein Jahr, währenddessen ein Mieter dann noch in der Wohnung verbleibt.
Aber auch während dieses ganzen Prozesses sind die genannten Fristen keineswegs eine Einladung zum Gratis-Wohnen. Auch im laufenden Kündigungs- oder Räumungsprozess muss ein Mieter seine Miete bezahlen. Für den Fall, dass der Mieter also weiterhin die Mietzahlungen eingestellt, muss er damit rechnen, dass der Vermieter das ihm zustehende Geld betreibt. Dies wiederum hat Einträge im Betreibungsregister zur Folge, die eine nächste Wohnungssuche entsprechend schwieriger gestalten.
Die ausstehende Miete anmahnen
Auch wenn das Obligationenrecht (OR) die Fälligkeit der Miete auf das Ende eines Monats festlegt, ist meistens im Mietvertrag festgelegt, dass die Miete im Voraus zu bezahlen ist. Bleibt die Zahlung zum vereinbarten Zahlungstermin aus, kann der Vermieter beim Mieter den säumigen Betrag eingeschrieben einfordern. Dabei muss er eine Frist von 30 Tagen setzen für die Zahlung und kann gleichzeitig eine Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR aussprechen. Ab diesem Zeitpunkt beginnt auch der gesetzliche auf Verzugszinsen zu laufen, die 5% betragen, wenn die Miete nicht gezahlt wird.
Die ausserordentliche Kündigung
Wenn ein Mieter die geschuldete Miete trotz schriftlicher Mahnung nicht innerhalb der gesetzten Frist überweist, kann das Mietverhältnis ausserordentlich wegen Mietverzug gekündigt werden. Dabei ist aber zu beachten, dass zusätzlich zur Zahlungsfrist der schriftlichen Mahnung eine Abholfrist von mindestens 7 Tagen, in der Praxis eher von 10 Tagen, eingeräumt werden muss. Ferner sollte die Kündigung als Einschreiben verschickt werden und sie muss eine Frist von 30 Tagen zum Ende eines Monats ausweisen. In der Schweiz muss ferner eine derartige ausserordentliche Kündigung auf einem vom Kanton bewilligten Formular erfolgen.
Generell ist jedoch eine schlechte Zahlungsmoral noch kein Grund für eine ausserordentliche Kündigung, jedoch sehr wohl für eine Auflösung des Mietverhältnisses innerhalb der ordentlichen Kündigungsfrist, die 3 Monate betragen muss.
Formfehler vermeiden
Bei der schriftlichen Mahnung darf ein Vermieter nur fällige Beträge (inkl. ausstehenden Betriebskosten) geltend machen und er muss die ausstehenden Forderungen auch detailliert auflisten. Ferner können in diesem Zusammenhang auch keine Mietzinskautionen oder gestundete Mieten eingefordert werden. Handelt sich bei dem betroffenen Mietobjekt um eine Wohnung, die von einem Ehepaar oder um Partner einer eingetragenen Partnerschaft, so müssen die Mahnungen und auch Kündigungen Bei Ehepaaren oder eingetragenen Partnerschaften müssen die Mahnungen und die Kündigungen separat in getrennten Schreiben an beide Partner versendet werden. Generell ist es sehr wichtig bei den Schreiben Formfehler zu vermeiden, denn schon kleine Fehler, wie z. B. eine falsche Schreibweise des Namens, können dazu führen, dass eine Kündigung anfechtbar wird.
Beitreibung der Mietschulden
Ein Mieter befindet sich immer dann mit der Zahlung des Mietzinses im Rückstand, wenn er nicht termingerecht zahlt, was nach 257c OR immer zum Ende jedes Monats der Fall ist. Grundsätzlich ist hierbei auch eine Mahnung ist nicht nötig, denn der Mieter befindet sich automatisch in Mietverzug, wenn er die Miete nicht gezahlt hat. Aus diesem Grund könnte der Vermieter den Mieter auch sofort betreiben. Die geschuldeten Mieten können deshalb auch nach einer ausgesprochenen Kündigung auf dem Betreibungsweg sofort eingefordert werden, indem der Vermieter einen Zahlungsbefehl durch das zuständige Betreibungsamt zustellen lässt.
Dies ist auch der Weg, den ein Vermieter beschreiten muss, um an die hinterlegte Kaution zu gelangen, weil die Sicherheitsleistung bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot hinterlegt ist, das auf den Namen des Mieters lautet. Dafür benötigt der Vermieter einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl, ein rechtskräftiges Urteil oder die Zustimmung des Mieters, um die Kaution auslösen zu können. Für den Fall also, dass der Mieter keinen Rechtsvorschlag gegen den Zahlungsbefehl erhebt, oder der Richter dem Vermieter Rechtsöffnung gewährt, sind die Voraussetzungen erfüllt, um von der Bank die Herausgabe der Kaution zu verlangen.
Ausweisung des Mieters
Weigert sich ein Mieter, trotz abgelaufener Kündigungsfrist die Wohnung zu räumen, können Vermieter eine Ausweisung vor Gericht erwirken. Hierfür muss ein Vermieter jedoch nachweisen, dass eine gültige Kündigung vorliegt und das Mietverhältnis tatsächlich beendet ist. Ein Begehren auf eine Ausweisung ist deshalb, abhängig von den Umständen, an die folgenden Stellen zu richten:
- A) Die Beendigung des Mietverhältnisses ist unbestritten: Ist die Rechtslage klar, kann sich der Vermieter an ein Einzelgericht wenden und die Ausweisung des Mieters beantragen.
- B) Die Beendigung des Mietverhältnisses ist umstritten: Ist die Rechtslage unklar und die Beweislage nicht ausreichend, wird der Fall zunächst von einer Schlichtungsbehörde behandelt. Hierbei prüft dann die Schlichtungskommission, ob das Mietverhältnis wirklich beendet ist und zu welchem Termin.
Auf der Grundlage des Art. 267 OR hat der Vermieter mit der Ausweisung die Möglichkeit, die Rückgabe der Mietsache zu verlangen und den Auszug des Mieters gerichtlich zu erzwingen. Allerdings darf ein Vermieter keinesfalls den Mieter selbst aus der Wohnung verweisen oder auch eigenhändig das Türschloss austauschen. Hierdurch würde er sich strafbar machen und Hausfriedensbruch begehen.
Ist der Vermieter mit seinen Begehren auf Ausweisung des Mieters erfolgreich, erhält der Mieter einen richterlichen Befehl mit der Anweisung, die gemietete Wohnung unverzüglich zu räumen und ordnungsgemäss zurückzugeben. Für den Fall, dass der Mieter dem richterlichen Befehl nicht nachkommt, hat das Gericht auch bereits in seinem Entscheid die Vollstreckung geregelt. Dabei wird die zuständige kantonale Behörde ermächtigt, mit Hilfe der Polizei den Mieter aus der Wohnung zu begleiten. Allerdings wird dem Mieter hierbei vorher noch eine letzte Auszugsfrist angesetzt, unter Androhung einer Zwangsräumung.
Die Exmission
Ist eine Zwangsräumung notwendig, so räumt die zuständige Behörde (Betreibungsamt) gemeinsam mit Polizei und Zügelleuten die Wohnung. Allerdings darf der Mieter hierbei nicht einfach auf die Strasse gesetzt werden. Deshalb muss die zuständige Gemeinde dem Mieter eine Wohngelegenheit zur Verfügung stellen, wenn er keine neue Wohnung hat und lagert auch seinen Hausrat ein. Generell muss zunächst der Vermieter die Kosten für die Ausweisung vorstrecken und kann diese im Anschluss vom ausgewiesenen Mieter zurückverlangen. Ausserdem kann ein Vermieter auch eine Entschädigung für den längeren Gebrauch der Wohnung verlangen. Auch einen Ausgleich, den der Vermieter einem Nachmieter als Entschädigung für den verspäteten Einzug bezahlen muss, kann er ebenfalls vom ausgewiesenen Mieter zurückverlangen.
Gegen einen Ausweisungsbescheid kann ein Mieter innerhalb von 10 Tagen nach der Zustellung durch eine Beschwerde oder durch eine Berufung Einspruch erheben bei der zuständigen kantonalen Instanz.
Verjährung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter
Wenn der Vermieter es versäumt, Forderungen gegen seinen Mieter rechtzeitig einzufordern, können diese verjähren. In diesen Fällen muss ein Mieter diese dann nicht mehr bezahlen. Generell gilt nach dem Obligationenrecht in Artikel 127, dass alle Forderungen nach zehn Jahren verjähren, für die das Bundeszivilrecht nichts anderes bestimmt. Jedoch verkürzt das Gesetz in Artikel 128 diese Verjährungsfrist für Miet- und Pachtzinsen auf fünf Jahre.
Für den Fall also, dass ein Mieter seine Miete nicht bezahlt und ein Vermieter ihn nicht auffordert zur Zahlung über fünf Jahre, muss ein Mieter auch nichts mehr bezahlen. Dabei beginnt die Verjährungsfrist bei Mietverzug immer dann zu laufen, wenn der Mietzins eigentlich fällig wäre, also zumeist zum Ende eines jeden Monats. Hierbei können je nach Kanton oder Gemeinde allerdings auch andere Termine ortsüblich sein oder vertraglich geregelt werden.
Verjährungsfristen der Betriebskosten
Genauso wie beim Mietzins verjähren auch noch ausstehende Betriebskosten fünf Jahre nach Ablauf der Abrechnungsperiode oder nach dem Auszug aus einer Wohnung. Für den Fall also, dass ein Mieter z. B. im September 2018 eine Betriebskostenabrechnung für die Abrechnungsperiode vom 1. Juli 2012 bis zum 30. Juni 2013 erhält, muss diese normalerweise nicht mehr bezahlen, da der Anspruch des Vermieters bereits am 30. Juni 2018 verjährt ist.
Ausserdem ist auch in einigen Mietverträgen geregelt , bis wann die Betriebskosten abgerechnet sein müssen. Jedoch sind diese Klauseln zumeist nur Ordnungsvorschriften und keine zwingenden gesetzlichen Bestimmungen. Deshalb gilt auch bei abweichenden Regelungen die fünfjährige Verjährungsfrist. Hierbei ist eine Ausnahme nur möglich, wenn im Mietvertrag ausdrücklich steht, dass Nachzahlungen an die Betriebskosten nicht mehr geschuldet sind, wenn die Rechnung nicht innerhalb der Frist eintrifft. Für den Fall, dass ein Mieter irrtümlich Betriebskosten bezahlt hat, kann er kann diese für maximal zehn Jahre seit der Zahlung zurückfordern. Allerdings muss er dies innerhalb von zwölf Monaten machen, nachdem ihm sein Irrtum bewusst wurde.
Wie kann ein Anwalt helfen wenn ein Mieter die Miete nicht zahlt?
Hat ein Vermieter mit ausfallenden Mieten eines Mieters, so kann ein Gang zu einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht durchaus sinnvoll sein. Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht den Vermieter zunächst einmal über die rechtlichen Rahmenbedingungen aufklären und ihm Handlungsoptionen aufzeigen. Dabei kann er z. B. auch Verhandlungen mit dem Mieter übernehmen, um ggf. eine Ratenzahlung für Mietrückstände zu vereinbaren oder ab entsprechende Mahnschreiben mit einer Kündigungsandrohung formulieren.
Für den Fall, dass sich ein Mieter nicht kooperativ zeigt und sowohl Zahlungs- als auch Kündigungstermine ignoriert, kann ein Anwalt für Mietrecht ein Begehren auf eine Ausweisung des Mieters veranlassen und dieses auch bei Gericht vertreten. Parallel dazu kann er eine Beitreibung der offenen Mietschulden veranlassen und auch im Falle einer notwendigen Zwangsräumung die anfallenden Kosten im Anschluss vom Mieter eintreiben. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht wenn ein Mieter die Miete nicht zahlt.
FAQ: Mieter zahlt Miete nicht
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