Gemischter Gebrauch – Wohnen und Arbeiten in einer Mieteinheit
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Ein gemischter Gebrauch einer Mieteinheit liegt immer dann vor, wenn dieser vereinbarungsgemäss neben dem Wohnen auch dem Betreiben eines Geschäftes dient. Generell wird dabei bei der Anwendung von Recht immer auf den primären oder auch hauptsächlichen Gebrauch abgestellt. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, welche Arten des gemischten Gebrauchs es gibt und insbesondere auch darauf eingehen, wie z. B. das Arbeiten in einem Homeoffice mietrechtlich zu bewerten ist.
- Das Wichtigste in Kürze
- Wird eine Mieteinheit sowohl zum Wohngebrauch als auch für gewerbliche Zwecke vermietet, spricht man von einem gemischten Gebrauch.
- Bei gemischtem Gebrauch kann entweder nur das Wohnmietrecht oder das Gewerbemietrecht angewendet werden.
- Wenn ein Mieter vor allem in den Räumen wohnt und nur nebenbei einen Teil der Räume auch gewerblich nutzt, so gilt immer das Wohnraummietrecht.
- Für Homeoffice Tätigkeiten, die nicht dem eigentlichen Wohncharakter der Räume widersprechen und sich im Rahmen der vertragsgemäßen Nutzung bewegen, braucht ein Mieter keine besondere Erlaubnis vom Vermieter.
Rechtliches zum gemischten Gebrauch
Wenn man gemietete Räume einer Wohnung, oder ein auch in ganzes Haus gemäss Vereinbarung mit dem Vermieter sowohl zu Wohnzwecken als auch zu Gewerbezwecken nutzen kann, spricht man von einem Mischmietverhältnis oder einem gemischten Gebrauch. Beispiele hierfür sind
- Eine Anmietung einer Wohnung durch einen Steuerberater oder einen Anwalt, der dort sein Büro hat und auch wohnt.
- Einem Gastronomiebetreiber wird im gleichen Mietvertrag auch eine über der Gaststätte liegende Wohnung vermietet-
Generell kann für ein solches einheitliches Mietverhältnis kann nur insgesamt entweder das Wohnraummietrecht oder aber die Vorschriften für die Geschäftsraummiete gelten. Dies entscheidet sich grundsätzlich danach, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Mietverhältnisses liegt. Hierbei hängt dies immer davon ab, welche Vorstellungen Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss über die Nutzung des Objekts hatten und deshalb auch davon, welche Nutzung vorrangig sein sollte.
Um im Zweifelsfall dies herauszufinden, kann man zunächst prüfen, welches Vertragsformular verwendet wurde und was dort im Einzelnen steht. Indizien sind z. B. Angaben über die Flächen, die jeweils für Wohnung und für Gewerbe genutzt werden sollen, ob ein Mietzins dafür jeweils separat angegeben wurde, wie auch die baulichen Gegebenheiten sind und wie sich die Vertragspartner bei Vertragsabschluss verhalten haben.
Mieterhöhung bei gemischtem Gebrauch
Grundsätzlich ist es bei der Einordnung eines Mietvertrages wichtig zu wissen, ob z. B. die gesetzlichen Vorschriften für eine Mieterhöhung einer Wohnung anzuwenden sind oder ob getroffene Regelungen zu möglichen Mieterhöhungen nach dem Gewerbemietrecht zu beurteilen sind, weil es sich vorwiegend um ein gewerbliches Mietverhältnis handelt.
Kündigungsfristen bei gemischtem Gebrauch
Besonders wichtig ist die Feststellung der Art des Mietverhältnisses auch für die Kündigung eines solchen Mietverhältnisses. Für den Fall, dass die Wohnung hauptsächlich zum Wohnen genutzt wird, greift die gesetzlich bestimmte Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten. Hingegen gelten für Gewerbemietverträge längere Kündigungsfristen, die 6 Monate nicht unterschreiten dürfen.
Gemischter Gebrauch – wann wird das Mietrecht für Wohnraummiete angewendet ?
Für den Fall, dass ein Mieter vor allem in den Räumen wohnt und nur nebenbei einen Teil der Räume auch gewerblich nutzt, so gilt immer das Wohnraummietrecht. Auch falls Wohnen und Gewerbeausübung in einer Wohnung gleichwertig sind, kommen die Bestimmungen zum Wohnmietrecht zur Anwendung. Dabei geht die Rechtsprechung im Zweifelsfall, wenn die Gewerbenutzung nicht eindeutig überwiegt, zum Schutz der Mieter meist von einem Wohnraummietvertrag aus.
Gemischter Gebrauch & Regelungen zum Homeoffice
Immer häufiger verlagern Arbeitnehmer ihre berufliche Tätigkeit an den heimischen Schreibtisch. Hierbei stellt sich häufig die Frage, ob eine derartige Nutzung der Wohneinheit der Genehmigung durch den Vermieter bedarf.
Herr B. möchte als Pendler einen Teil seiner Arbeitszeit in ein Homeoffice verlegen, was auch durch seinen Arbeitgeber begrüsst wird. Jedoch weist sein Mietvertrag ausdrücklich darauf hin, dass die Wohnung ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt werden darf.
Grundsätzlich ist dabei entscheidend, was Herr B. mit seinem Vermieter bezüglich des Gebrauchs vereinbart hat. Deshalb stellt eine darüber hinausgehende Nutzung erst einmal eine übermässige Nutzung und damit eine Vertragsverletzung dar. Allerdings besteht im beschriebenen Fall normalerweise kein Grund dazu, Probleme mit dem Vermieter zu befürchten. Solange seine Tätigkeit nicht dem eigentlichen Wohncharakter der Räume widerspricht und er sich im Rahmen der vertragsgemässen Nutzung bewegt, braucht er dafür auch keine besondere Erlaubnis vom Vermieter. Generell kann man sagen, dass das Homeoffice unproblematisch ist, solange es sich dabei um Tätigkeiten handelt, die die Nachbarn nicht mehr stören, als die reine Wohnnutzung und die Wohnung durch die Tätigkeit auch nicht übermässig abgenutzt wird.
Problematisch: regelmässiger Kundenverkehr
Problematisch kann eine Homeoffice Tätigkeit jedoch werden, wenn diese nach aussen in Erscheinung tritt, also in Fällen, in denen regelmässiger Kundenkontakt vor Ort stattfinden oder sogar Mitarbeiter in den eigenen vier Wänden beschäftigt werden. Für den Fall, dass sich entweder Nachbarn oder auch Vermieter durch den zusätzlichen Betrieb im Treppenhaus, Lärmbelästigungen oder zugeparkte Parkplätze gestört fühlen, können sie sich zur Wehr setzen.
Hierbei kann dann ein Vermieter auch eine Abmahnung wegen vertragswidriger Nutzung der Mietwohnung aussprechen und wenn sich die Situation trotzdem nicht verbessert dem Mieter sogar die Wohnung kündigen.
Lärmbelästigungen
Für den Fall, dass man z. B. zuhause Musikstunden erteilt, kommt es immer sehr auf das Mass an. Grundsätzlich muss man dabei darauf achten, dass dies nicht während der Ruhezeiten stattfindet und auch nicht für mehr als zwei bis drei Stunden pro Tag stattfindet. Ausserdem sollte man die entsprechenden Bestimmungen im eigenen Mietvertrag genau kennen. Normalerweise darf man jedoch auf keinen Fall Tätigkeiten ausüben, die Lärm, Staub oder unangenehme Gerüche verursachen, wenn nicht im Mietvertrag eine gewerbliche Nutzung ausdrücklich erlaubt ist.
Wasserverbrauch
Nicht selten ist auch ein Streit über den Wasserverbrauch beim Haareschneiden. Falls ein Mieter im Badezimmer seiner Wohnung gegen Bezahlung als Friseur tätig ist, befürchten Mitmieter gerne, dass der hohe Wasserverbrauch bei dieser Tätigkeit die Nebenkosten in die Höhe treibt. Allerdings ist diese Befürchtung unbegründet, denn der Mehrverbrauch einer Heimcoiffeuse liegt im normalen Schwankungsbereich des Verbrauchs einer Privatwohnung. Der höchste Wasserverbrauch wird durch die WC- Spülungen verursacht.
Regelungen bei Konflikten
Für den Fall, dass es wegen beruflichen Arbeiten in einer Mietwohnung zu einem Konflikt kommt, empfiehlt es sich immer, zunächst einen Kompromiss zu finden und genau festzulegen, welche Tätigkeiten wie häufig annehmbar sind. Falls hierzu eine Einigung nicht möglich ist, kann man sich an die entsprechende kantonale Schlichtungsstelle wenden. Generell wird eine Wohnung immer nur nur zu Wohnzwecken vermietet, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag steht. Hingegen sieht die Lage anders aus, wenn der Mietvertrag gewisse gewerbliche Nutzungen ausdrücklich zulässt.
Für den Fall, dass der Vermieter eine Berufstätigkeit nicht dulden will, kann er dem Mieter auch die Wohnung kündigen. Jedoch gilt eine Kündigung nach dem Gesetz als missbräuchlich, wenn sie ausgesprochen wird, weil die Mieterschaft in gutem Treu und Glauben seine Rechte ausgeübt hat. Solange man in einer Wohnung im erlaubten Mass Berufsarbeit verrichtet, kann man auch eine Kündigung mit guten Erfolgsaussichten anfechten. Falls man mit mit der Berufstätigkeit das Mass des Erlaubten eindeutig überschritten hat und der Vermieter deswegen verwarnt hat, kann man sich als Mieter hingegen nur schwer gegen eine Kündigung wehren. Deshalb ist es auch möglich im Extremfall, wenn die Berufstätigkeit in der Wohnung trotz schriftlicher Verwarnung massive Störungen verursacht, eine kurzfristige Kündigung mit einer Frist von dreissig Tagen auf Ende eines Monats auszusprechen.
Gemischter Gebrauch & Dienstwohnung
Verträge, die sowohl arbeitsrechtliche als auch mietrechtliche Elemente beinhalten unterstehen in Bezug auf Kündigung immer dem Arbeitsrecht, wenn das Arbeitsverhältnis von überwiegender Bedeutung ist. Dabei unterstehen also zusammengesetzte oder gemischte Verträge in Bezug auf die Auflösung oder die Kündigung den gesetzlichen Bestimmungen desjenigen Vertrages, der überwiegt oder charakteristischer ist. In der Rechtsprechung des Bundesgerichts wurde festgehalten, dass bei einem Mietvertrag, der mit einem anderen Vertragsverhältnis wie zum Beispiel einem Arbeitsvertrag so verbunden ist, das daraus ein gemischter oder zusammengesetzter Vertrag entsteht, die Möglichkeit der Erstreckung davon abhängt, wie weit der Mietvertrag vom anderen Vertrag abhängig ist.
Je ausgeprägter diese Abhängigkeit ist, desto weniger kann eine Erstreckung gewährt werden. Hierbei ist die Einschätzung des überwiegenden Charakters des einen oder anderen Vertragstyps nach dem Willen der Parteien und der Gewichtung ihrer jeweiligen Interessen vorzunehmen. Wenn also eine Wohnung nur wegen arbeitsvertraglicher Verpflichtungen und im Rahmen eines Subordinationsverhältnisses übergeben wird und der Arbeitnehmer verpflichtet ist, gewisse Zeiten in der Wohnung zu verbringen, so überwiegt der Arbeitsvertrag und das Mietgericht ist unzuständig für eine allfällige Erstreckung. Falls hingegen der Arbeitnehmer seine Arbeit nur gelegentlich in der Wohnung ausübt und für die Wohnung eine Entschädigung bezahlen muss, überwiegt der Mietvertrag und das Mietgericht ist für die Frage der Erstreckung zuständig.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim gemischten Gebrauch helfen ?
Gerade in jüngster Zeit spielen die Überlegungen vieler Arbeitnehmer oder Selbständiger, von zuhause zu arbeiten, eine grösser werdende Rolle. Dabei kann es sinnvoll sein, sich im Vorfeld von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen, um abzuklären, ob die geplante Tätigkeit mit dem eigenen Mietvertrag vereinbart ist. Ferner kann ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch tätig werden, wenn sich Konflikte mit Mitmietern oder Vermieters durch die häusliche Tätigkeit ergeben, die nicht direkt durch einen Kompromiss gelöst werden können. Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht versuchen eine aussergerichtliche Lösung zu erzielen oder aber auch eine Vorlage bei der Schlichtungsstelle vorbereiten. Für den Fall, dass eine Kündigung unrechtmässig wegen einer beruflichen Tätigkeit bei einem Wohnraummietvertrag ausgesprochen wurde, kann ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch eine Anfechtung der Kündigung durchführen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema gemischter Gebrauch.
FAQ: Gemischter Gebrauch
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