Mieter kündigen § Infos, Kündigungsfrist & mehr
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Immer dann, wenn ein Vermieter seinem Mieter kündigen möchte, gilt es – unabhängig von den Gründen – grundsätzliche Vorgaben zu beachten. Denn das Schweizer Mietrecht regelt klar, in welcher Form und wann dem Mieter gekündigt werden kann und grundlegende Schutzbestimmungen Vorrang haben. Im nun folgenden Artikel zeigen wir Ihnen auf, wie Vermieter vorgehen müssen, wenn sie dem Mieter kündigen möchten und welche Möglichkeiten Mieter haben, um der Kündigung des Mietvertrags zu widersprechen.
- Das Wichtigste in Kürze
- Das Obligationsrecht (OR) regelt wann & wie Vermieter einen Mieter kündigen können.
- Aufgrund der Kündigungsfreiheit kann dem Mieter ohne Nennung von Gründen gekündigt werden.
- Es sind gesetzliche wie auch vertragliche Kündigungsfristen zu beachten.
- Im Anlassfall ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags zulässig.
- Soll dem Mieter gekündigt werden, ist der Mieterschutz zwingend zu beachten.
- Bei gewerblichen Vermietungen kann bei Mietrückständen das Retentionsrecht in Anspruch genommen werden.
Rechtslage zur Kündigung eines Mieters
Das Schweizer Mietrecht regelt in Art. 266a Obligationsrecht (OR), dass ein unbefristetes Mietverhältnis zu den gesetzlichen Fristen von beiden Vertragsparteien aufgekündigt werden kann. Doch nicht immer möchten Vermieter dem Mieter regulär kündigen.
Unterschiedliche Situationen führen dazu, dass eine Fortführung des Mietverhältnisses vom Vermieter nicht länger gewünscht wird. Das Mietrecht regelt hierfür in unterschiedlichen Abschnitten des achten Teil des Obligationenrechts wie derartige anlassbezogene Kündigungen zu erfolgen haben.
Der Gesetzgeber ist somit überaus deutlich, wie ein Vermieter seinem Mieter kündigen darf. So regelt zum Beispiel der Art. 257d Obligationsrecht (OR) dass eine Kündigung im Falle von Mietrückständen zulässig ist. Der Art. 261 Obligationenrecht hingegen bezieht sich auf die Kündigungsmöglichkeiten im Zuge eines Eigentümerwechsels. Doch auch eine Eigenbedarfskündigung ist gemäss Schweizer Mietrecht immer dann zulässig, wenn der Vermieter diesen klar nachweisen kann.
Bedeutung der Kündigungsfreiheit
Die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter benötigt grundsätzlich aufgrund der sogenannten Kündigungsfreiheit keiner Begründung. Nur in konkreten Ausnahmefällen, wie es zum Beispiel im Zuge einer Eigenbedarfskündigung oder aber einer fristlosen Kündigung der Fall ist, muss dem Mieter der Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt werden. Im Regelfall hat der Mieter kein gesetzliches Anrecht auf die Nennung eines Kündigungsgrundes. Erst wenn die Verletzung des Mieterschutzes oder eine ungerechtfertigte Kündigung vermutet werden kann, ändert sich dies und der Mieter kann eine Begründung einfordern.
Wer einem Mieter kündigen möchte, sollte eine Nennung der Kündigungsgründe in Betracht ziehen. Denn durch die Begründung kann oftmals eine Anfechtung der Kündigung vermieden werden.
In welcher Form muss dem Mieter kündigen erfolgen?
Das Obligationenrecht regelt in Art. 266l, dass die Kündigung schriftlich zu erfolgen hat. Dem Mieter mündlich zu kündigen ist somit grundsätzlich unzulässig. Darüber hinaus ist es nötig, die Kündigung mittels amtlichen Formular vorzunehmen. In diesem wird nicht nur die Kündigung ausgesprochen, sondern auch der Mieter über seine Rechte (zb: Möglichkeit der Erstreckung des Mietverhältnisses) informiert. Verwendet der Vermieter nicht das amtlich vorgeschriebene Formular, so ist die Kündigung nichtig. Das bedeutet, dass die Kündigung nicht wirksam ist und das Mietverhältnis aufrecht bleibt. Die Mieterschaft darf in der Wohnung bleiben, sollte den Vermieter aber auf seinen Fehler hinweisen.
Sonderfall: Kündigung einer Familienwohnung
Wird die Wohnung von einer Familie bewohnt, also von einem Ehepaar oder ein Paar in eingetragener Partnerschaft, so ist der Vermieter verpflichtet, die Kündigung an jeden der beiden Partner zu senden. Das Ganze mit zwei separaten Briefen und je einem amtlichen Kündigungsformular. Im anderen Fall ist die Kündigung nichtig und damit nicht wirksam.
Fristen um dem Mieter zu kündigen
Für die Kündigung des Mietvertrags gelten Kündigungsfristen und feste Kündigungstermine. Diese müssen eingehalten werden. Die Regelungen sind für beide Vertragsparteien gleich. Dabei handelt es sich bei dem Kündigungstermin um den Tag, an dem das Mietverhältnis enden soll. Spätestens an diesem Tag muss die Mieterschaft ausgezogen sein. Die Dauer zwischen dem Zeitpunkt der Kündigung und dem Kündigungstermin ist die Kündigungsfrist. Diese ist einzuhalten, damit die Kündigung wirksam ist. Bleibt sie unwirksam auf den Kündigungstermin, so wird sie automatisch wirksam zum nächsten gesetzlichen oder vertraglichen Termin.
Als Mieterin oder Mieter sollte man zunächst einen Blick in den Mietvertrag werfen. Wird die gesetzliche Mindestkündigungsfrist dort nicht unterschritten, so gelten die im Vertrag genannten Termine und Fristen. Sie sind verbindlich. Für Wohnraum beträgt die Mindestkündigungsfrist drei Monate. Gibt es im Mietvertrag keine Vereinbarung zu den Kündigungsterminen, so gelten die Ortsüblichen. Gibt es auch keinen ortsüblichen Termin für eine Kündigung der Mietsache, so darf der Vermieter jeweils auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer der Mieterschaft dem Mieter kündigen. Das sieht in der Praxis dann so aus:
- Mietbeginn 01. Januar = Kündigungstermin 31.03.
- oder = Kündigungstermin 30.06.
- oder = Kündigungstermin 30.09.
- oder = Kündigungstermin 31.12..
Die Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist ist im Mietvertrag erlaubt. Eine Verkürzung jedoch verboten nach dem Schweizer Mietrecht. Hält der Vermieter den Kündigungstermin oder die Kündigungsfrist nicht ein, so ist die Kündigung auf den nächsten möglichen Termin hin wirksam.
Zu welchem Zeitpunkt muss die Kündigung beim Mieter sein?
Am letzten Tag bevor die Kündigungsfrist beginnt, muss das Kündigungsschreiben bei der Mieterschaft eintreffen. Wichtig zu wissen ist für die Mieterin und den Mieter, dass nicht der Poststempel ausschlaggebend ist, sondern die Zustellung bei der Mieterschaft. Kommt das Kündigungsformular per Einschreiben zum Mieter, so gilt es als zugestellt, wenn es in den Zugriffsbereich der Mieterschaft gelangt. Trifft der Postbote die Mieterin und den Mieter nicht zu Hause an, gilt das Kündigungsschreiben als zugestellt von dem Tag an, ab dem man es von der Post abholen kann.
Fristlos dem Mieter kündigen
Wer als Mieterschaft der Mietsache mit Vorsatz einen schweren Schaden zufügt, muss damit rechnen, dass dem Mieter fristlos gekündigt wird. Die fristlose Kündigung der Wohnung ist auch dann möglich, wenn die Mieterschaft in Konkurs fällt. Leistet sie nicht binnen einer passenden Frist eine Sicherheit, ist die fristlose Kündigung berechtigt. Eine ausserterminliche Kündigung darf der Vermieter versenden, wenn die Mieterschaft nach einer schriftlichen Abmahnung ihrer Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme weiterhin verletzt. Die Frist beträgt 30 Tage auf das Ende eines Monats.
Es muss sich allerdings um massive Pflichtverletzungen handeln. Befindet sich die Mieterschaft mit zumindest der Zahlung von einem Mietzins im Rückstand, so kann ebenfalls die ausserordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Das Gleiche gilt für die Nebenkosten. Allerdings muss der Vermieter vorher eine Nachfrist von mindestens 30 Tagen setzen. Die ausserterminliche Kündigung ist allerdings nicht wirksam, wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebenen Formalitäten nicht genauestens befolgt. Wer eine solche Kündigung als Mieter erhält, sollte die Anfechtung der Kündigung in Betracht ziehen. Das ist innerhalb von 30 Tagen möglich. In diesem Fall wird eine rechtliche Beratung dringend empfohlen.
Mieter wegen Eigenbedarf kündigen
Generell kann ein Vermieter aus jedem beliebigen Grund kündigen. Wichtig dabei ist, er muss die gesetzlichen und vertraglichen Kündigungsfristen und -termine einhalten. Die amtlich vorgeschriebenen Formalien sind dabei zu beachten. Auch die Auflösung des Mietvertrags für die Wohnung wegen Eigenbedarf kann vom Vermieter vorgenommen werden. Die Begründung für die Kündigung des Mieters muss Eigenbedarf lauten.
Eigenbedarf liegt immer dann vor, wenn der Vermieter die Mietsache für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte benötigt. Ein angenommener Eigenbedarf für die Zukunft ist allerdings für eine Kündigung des Mieters nicht erlaubt. Jedes unbefristete Mietverhältnis kann durch eine Kündigung wegen Eigenbedarf aufgelöst werden.
Die Kündigungsfrist beträgt mindestens 3 drei Monate. In jedem Fall aber muss die Begründung plausibel und wahr sein. Hat die Mieterschaft die Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt, so ist der Eigenbedarf des Vermieters bei der Entscheidung zu berücksichtigen. Allerdings schliesst der Eigenbedarf die Erstreckung nicht aus. Generell gilt, je dringender der Eigenbedarf, desto kürzer der Zeitraum für die Erstreckung.
Einsprachemöglichkeiten des Mieters
Der Schweizer Mieterschutz beinhaltet mitunter die Möglichkeit eine Kündigung durch den Vermieter anzufechten oder die Erstreckung des Mietverhältnisses einzufordern. In beiden Fällen muss der gekündigte Mieter binnen einer 30-tägigen Frist sein Kündigungsschutzrecht in Anspruch nehmen. Tut er dies nicht, verfällt der Anspruch und die Kündigung wird gültig. Im Falle einer Einsprache des Mieters, empfiehlt es sich zunächst, eine Mietschlichtung anzustreben und so langwierige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
So kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen behilflich sein
Möchte man sich einen Überblick über das Mietrecht in der Schweiz verschaffen, so kann man das bei einem Anwalt für Mietrecht tun. Er kann auch die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf die Kündigung des Mietvertrags im Detail genau erklären. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen einholen und sich beraten lassen. Dabei unterstützt der Anwalt beide Vertragsparteien gleichermassen. Treten Fragen zur Kündigung des Mietverhältnisses auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft oder des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht ist für beide Vertragsparteien da. Es empfiehlt sich, seine Erfahrung zu nutzen.
FAQ: Mieter kündigen
Ist im Kanton kein ortsüblicher Termin für eine Kündigung festgelegt, so darf der Vermieter die Wohnung auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der Vermieter kanns ich hierbei jedoch entscheiden, ob er die Kündigung in eigner Form erstellt oder aber auf die für diesen Zwecke in jedem Kanton bereitliegenden Formulare zurückzugreifen. Zudem sollte die Kündigung nachweisbar dem Mieter übermittelt werden.
Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist nur möglich, wenn die Mieterschaft der Mietsache einen schweren Schaden zufügt. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn ein Feuer gelegt werden würde oder die Wohnung unter Wasser gesetzt wird.
Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.
